Immobilien von privat kaufen, vermieten und steuerfrei verkaufen: Der komplette Leitfaden für das Sauerland.
- Julia Babilon
- 29. Juli
- 6 Min. Lesezeit
Ein verständlicher Ratgeber für alle, die eine Immobilie kaufen möchten
Inhaltverzeichnis
Immobilien von privat kaufen – Was das bedeutet
Eine Immobilie direkt vom Besitzer zu kaufen wird immer beliebter im Sauerland. Aber warum ist das so interessant?
Die Vorteile auf einen Blick:
Sie sparen die Maklergebühr (das sind oft mehrere tausend Euro!)
Sie können direkt mit dem Verkäufer sprechen und verhandeln
Oft sind die Preise fairer, weil der Verkäufer emotional an sein Haus hängt
Sie können flexibler planen, wann der Kauf abgewickelt wird
Was ist in unseren Regionen besonders? Im Sauerland finden Sie noch viele Häuser zu vernünftigen Preisen - von Altbauten, die etwas Liebe brauchen, bis zu modernen Einfamilienhäusern. In Orten wie Arnsberg oder Meschede gibt es noch echte Schnäppchen.
Der Kaufvertrag - Worauf Sie achten müssen
Beim Kauf einer Immobilie ist der Vertrag das Wichtigste. Ohne Makler müssen Sie und der Verkäufer besonders aufpassen, dass alles richtig gemacht wird.
Das muss im Vertrag stehen: Der Kaufvertrag muss immer vom Notar gemacht werden - das ist Gesetz. Diese Punkte sind wichtig:
Genaue Beschreibung des Hauses oder der Wohnung
Der Preis und wie bezahlt wird
Wann Sie die Schlüssel bekommen
In welchem Zustand das Haus übergeben wird
Welche Probleme der Verkäufer nicht zahlen muss (das ist normal bei gebrauchten Häusern)
Darauf sollten Sie besonders achten:
Gibt es Altlasten? (Besonders wichtig in ehemaligen Industriegebieten im Ruhrgebiet)
Steht das Haus unter Denkmalschutz? (Oft in historischen Ortskernen)
Kommen noch Kosten für Straßen oder Abwasser dazu?
Sicherheit für Sie als Käufer: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass der Kauf nur gilt, wenn Sie die Finanzierung von der Bank bekommen. So sind Sie abgesichert, falls mit dem Kredit etwas schiefgeht.
Wenn jemand ohne Berechtigung verkauft
Ein Problem, das oft übersehen wird: Was passiert, wenn jemand eine Immobilie verkauft, obwohl er gar nicht dazu berechtigt ist?
Wann passiert das?
Ein Ehepartner verkauft das gemeinsame Haus, ohne den anderen zu fragen
Kinder verkaufen das Haus der Eltern, ohne eine Vollmacht zu haben
Bei einer Erbengemeinschaft ist unklar, wer verkaufen darf
So schützen Sie sich: Verlangen Sie immer diese Unterlagen:
Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Den Personalausweis des Verkäufers
Bei Eheleuten: Die schriftliche Zustimmung beider Partner
Bei Erben: Den Erbschein oder das Testament
Was passiert, wenn etwas nicht stimmt? Wenn jemand ohne Berechtigung verkauft, ist der Vertrag erst mal ungültig. Der echte Eigentümer kann dann entscheiden, ob er den Verkauf akzeptiert oder nicht. Für Sie als Käufer bedeutet das Stress und Verzögerungen.
Unser Tipp: Lassen Sie den Notar vor dem Vertragsabschluss prüfen, ob alle Beteiligten verkaufen dürfen. Das kostet nicht viel extra, erspart Ihnen aber viel Ärger.
Die Immobilie vermieten und Steuern sparen
Haben Sie Ihre Immobilie gekauft, stellt sich oft die Frage: Selbst nutzen oder vermieten? Besonders in unseren Regionen gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Renovierungskosten - Was Sie von der Steuer absetzen können
Kosten, die Sie sofort absetzen können:
Reparaturen (kaputte Heizung, undichtes Dach)
Instandhaltung (Fenster streichen, Fassade reinigen)
Modernisierung (neue Türen, bessere Fenster)
Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen)
Kosten, die Sie nicht sofort absetzen können:
Große Verbesserungen am Haus (Anbau, neue Zimmer)
Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum
Komplett neue Anlagen (neue Heizung statt Reparatur)
Besonderer Tipp für alte Häuser: Wenn Ihr Haus unter Denkmalschutz steht (das gibt es oft im Sauerland), können Sie bis zu 9% der Sanierungskosten über 12 Jahre von der Steuer absetzen.
Fördermöglichkeiten nutzen:
KfW-Programme für energiesparende Sanierung
Landesprogramme in NRW
Städtische Förderung (besonders in strukturschwachen Gebieten)
Mieteinnahmen versteuern - So funktioniert's
Das Grundprinzip: Ihre Mieteinnahmen müssen Sie versteuern - aber nicht alles! Sie können viele Kosten abziehen.
Diese Kosten können Sie absetzen:
Abschreibung des Gebäudes (jedes Jahr 2-2,5% vom Kaufpreis)
Kreditzinsen für die Finanzierung
Verwaltungskosten
Reparaturen und Instandhaltung
Bei Eigentumswohnungen: Das Hausgeld
Vorsicht bei Verwandten: Vermieten Sie an Ihre Kinder oder andere Verwandte zu günstig (unter 66% der normalen Miete), erkennt das Finanzamt nur einen Teil Ihrer Kosten an.
Auch bei Leerstand: Selbst wenn Ihre Wohnung leer steht, können Sie Kosten absetzen - aber nur, wenn Sie ernsthaft versuchen zu vermieten. Sammeln Sie Belege für Anzeigen und Besichtigungen.
Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen
Das ist für viele das wichtigste Thema: Wann können Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne Steuern zu zahlen? Die gute Nachricht: In vielen Fällen ist das möglich!
Die 10-Jahres-Regel
So funktioniert's: Wenn Sie Ihre Immobilie mindestens 10 Jahre besitzen, können Sie sie steuerfrei verkaufen. Diese Zeit beginnt ab dem Tag, an dem Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben.
Verkaufen Sie früher: Dann müssen Sie auf den Gewinn Steuern zahlen. Der Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und allem, was Sie bezahlt haben (Kaufpreis plus Nebenkosten).
Ein Beispiel:
Sie kaufen 2018 ein Haus für 200.000 Euro
Mit Nebenkosten zahlen Sie insgesamt 225.000 Euro
2025 verkaufen Sie für 280.000 Euro
Verkaufskosten: 15.000 Euro
Ihr steuerpflichtiger Gewinn: 280.000 - 225.000 - 15.000 = 40.000 Euro
Unser Tipp: Wenn Sie absehen können, dass Sie Gewinn machen, warten Sie die 10 Jahre ab. Rechnen Sie mit Verlust, kann ein früherer Verkauf steuerlich sogar vorteilhaft sein.
Ausnahmen - Wann Sie auch früher steuerfrei verkaufen können
Die wichtigste Ausnahme - Eigennutzung: Haben Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor in der Immobilie selbst gewohnt, ist der Verkauf steuerfrei. Das gilt auch, wenn Sie das Haus seit dem Kauf immer selbst genutzt haben.
Das zählt auch dazu:
Ferienhäuser, die Sie gelegentlich selbst nutzen
Häuser, in denen Ihre Kinder wohnen
Auch nur teilweise Eigennutzung kann ausreichen
Andere Gründe für steuerfreien Verkauf:
Berufsbedingter Umzug
Scheidung oder Trennung
Schwere Krankheit
Arbeitslosigkeit
Reinvestition: Stecken Sie den kompletten Gewinn in eine neue Immobilie, die Sie selbst bewohnen, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei.
Wann wird aus dem Immobilienkauf ein Gewerbe?
Das ist vielen nicht bewusst: Kaufen und verkaufen Sie zu viele Immobilien, kann das Finanzamt sagen: "Das ist kein privater Kauf mehr, das ist ein Gewerbe!" Dann gibt es keine steuerfreien Verkäufe mehr.
Wann wird es kritisch?
Mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren verkauft
Sie halten die Immobilien nur kurz (unter 1 Jahr)
Sie kaufen gezielt zum Weiterverkauf
Sie finanzieren hauptsächlich mit Krediten
Sie verkaufen schon vor der Fertigstellung
Die Drei-Immobilien-Regel: Als Faustregel gilt: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, läuft Gefahr, als gewerblicher Händler eingestuft zu werden. Aber Achtung: Auch bei weniger kann es problematisch werden.
So bleiben Sie auf der sicheren Seite:
Halten Sie Immobilien länger (am besten über 10 Jahre)
Vermieten Sie vor dem Verkauf
Dokumentieren Sie, warum Sie verkaufen
Bei mehreren Käufen: Holen Sie sich steuerliche Beratung
Besonderheit bei Erbschaften: Erben Sie eine Immobilie, "erben" Sie auch die Besitzzeit des Verstorbenen mit. Hat Ihr Vater das Haus 8 Jahre besessen und Sie verkaufen es nach 2 weiteren Jahren, gilt die 10-Jahres-Frist als erfüllt.
Fazit - Immobilien von privat kaufen lohnt sich
Der Kauf einer Immobilie direkt vom Besitzer hat viele Vorteile - Sie sparen Geld und können flexibler verhandeln. Mit der richtigen Vorbereitung und guten Beratung können Sie dabei nichts falsch machen.
Unsere wichtigsten Tipps:
Lassen Sie den Notar alle Unterlagen prüfen, bevor Sie unterschreiben
Holen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug
Denken Sie von Anfang an an die Steuern
Sammeln Sie alle Belege für spätere Steuererklärungen
Bei komplizierten Fällen: Holen Sie sich professionelle Hilfe
Chancen in unseren Regionen: Ob in Neheim, Arnsberg oder im gesamten Sauerland - überall gibt es noch interessante Immobilien von privat zu kaufen. Die Preise sind oft noch bezahlbar, besonders wenn Sie etwas abseits der großen Städte schauen.
Langfristig denken lohnt sich: Wer seine Immobilie mindestens 10 Jahre behält oder selbst darin wohnt, kann sie später steuerfrei verkaufen. Das macht den Immobilienkauf zu einer attraktiven Geldanlage.
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