Beim Immobilienkauf sollten Sie neben dem reinen Kaufpreis auch zusätzliche Kosten einplanen. Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören die Maklergebühren, Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer. Abhängig vom Alter und Zustand des Objekts können zudem Ausgaben für notwendige Sanierungen hinzukommen.
Erfahren Sie jetzt, welche Kosten unvermeidbar sind und wo sich eventuell Einsparungen realisieren lassen.
Inhaltsverzeichnis:
Die wichtigsten Kaufnebenkosten:
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an, die Käufer unbedingt berücksichtigen sollten. Hier die wichtigsten im Überblick:
Grunderwerbsteuer | Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Je nach Bundesland liegt sie in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. |
Notar- und Grundbuchkosten | Für die notarielle Beglaubigung und den Grundbucheintrag fallen etwa 1,0 % bis 2,0 % des Kaufpreises an. Diese Schritte sind gesetzlich vorgeschrieben und sichern den Kauf rechtlich ab. |
Maklerprovision | Falls ein Makler beim Kauf involviert ist, entsteht eine Maklergebühr. Sie variiert je nach Region und Vereinbarung und beträgt oft zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. |
Finanzierungskosten | Für die Aufnahme eines Darlehens können Kosten für die Bearbeitung und den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch anfallen. Benötigen Sie ein Finanzierungsangebot von einem erfahrenden Finanzberater, das Angebot ist kostenlos und unverbindlich. |
Diese Nebenkosten summieren sich auf rund 7 % bis 15 % des Kaufpreises. Eine genaue Kalkulation ist wichtig, um das Budget realistisch zu planen.
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Diese Nebenkosten müssen Sie beim Hauskauf einberechnen
Der Kauf eines Hauses ist mit mehr als nur dem Kaufpreis verbunden – auch die Nebenkosten sind entscheidend für die Gesamtkalkulation und sollten bei der Budgetplanung berücksichtigt werden. Hier erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Hauskauf immer anfallen:
Notargebühren
laufende Nebenkosten
Bei diesen Kosten handelt sich im Kosten die bei jedem Immobilienkauf anfallen. es spielt keine Rolle ob Sie Ihre Immobilie mit Unterstützung von Immobilienmakler oder direkt vom Eigentümer erwerben. Weiter spielt es keine Rolle um welche Art von Immobilie es sich handelt (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder einer Eigentumswohnung...)
Eine sorgfältige Planung der Nebenkosten stellt sicher, dass der Hauskauf reibungslos und stressfrei verläuft.
Wichtige Kaufnebenkosten: So planen Sie richtig.
Die meisten Käufer/Käuferinnen verfügen über nicht genug Eigenkapital um einen Immobilienkauf aus der Tasche zu finanzieren. Üblicherweise werden Immobiliengeschäfte über eine Finanzierung (Immobilienfinanzierung abgewickelt). Um exakt zu ermitteln, welche Summe Sie zur Finanzierung Ihrer Traumimmobilie benötigen, kommen neben dem Kaufpreis der Immobilie und vielleicht einem Eigenkapitalanteil auch die Nebenkosten hinzu.
Hier unterscheidet man bei den Nebenkosten zwischen den „obligatorischen (Fixkosten) und den flexiblen Kaufnebenkosten. Hinzu kommen noch die Finanzierungskosten.
Um die obligatorischen Fixkosten kommt man nicht herum, die flexiblen Kaufnebenkosten entstehen nicht automatisch bei jedem Immobilienkauf. In großer Wahrscheinlichkeit finanzieren Sie Ihre neue Immobilie mit einem Kredit müssen Sie diesen Kostenpunkt in Ihrem Budgetplan auch berücksichtigen.
Fixe obligatorische Kosten beim Hauskauf Der neue Besitzer der Immobilie muss ins Grundbuch eingetragen werden – natürlich entstehen hier Kosten beim Grundbuchamt. Notarielle Unterstützung ist erforderlich für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuchamt und die Eigentümsübertragung. Für diese Punkte fallen Notarkosten an, zusätzlich wird beim Kauf einer Immobilie einmalig noch die Grunderwerbssteuer fällig. | Laufende Nebenkosten Neben den obligatorischen einmaligen Kosten, müssen Sie auch die laufenden Nebenkosten berücksichtigen – Heiz-, Strom, Wasser- und Abwasserkosten sowie Müllgebühren kommt noch der Versicherungsschutz Ihrer Immobile und die alljährliche Grundsteuer obendrauf. |
Zusammengefasst:
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Flexible Kaufnebenkosten optimieren: Wo Sie sparen können
Beim Hauskauf kommen Sie um die obligatorischen fixen Nebenkosten nicht herum. Aber die flexiblen Kaufnebenkosten müssen nicht unbedingt beim Kauf einer Immobilie entstehen. Zu diesen Kostenpunkten gehören:
Sanierungs- und Renovierungskosten
Finanzierungsnebenkosten
Maklerprovision
Kosten für Fachleute wie Gutachter, Statiker oder Architekten
Hauskauf und die versteckten Nebenkosten
Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie erwerben, sind oft nur wenige Anpassungen nötig, um das neue Zuhause nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Doch auch der Kauf eines älteren oder renovierungsbedürftigen Hauses kann sehr reizvoll sein. In diesem Fall sollten Sie jedoch bei der Finanzierung zusätzliche Ausgaben für Modernisierungen – sogenannte „versteckte“ Kosten – einplanen. Die Höhe dieser Kosten variiert je nach Zustand der Immobilie und Ihren individuellen Wünschen.
Bei der Besichtigung versteckte Kosten entdecken. Sie sollten einen genaueren Blick auf die Bausubstanz sowie Fenster, Dach, Heizung und elektrischen Leitungen werfen. Holen Sie sich, wenn nötig fachmännische Unterstützung - planen Sie diese Beratungskosten in Ihre Kaufnebenkosten Aufstellung mit ein.
Tilgungskosten Ihres Finanzierungskredits nicht vergessen. Bei der Aufnahme eines Darlehens sollten Sie auch die Finanzierungskosten berücksichtigen. Dazu gehören die Bearbeitungsgebühren der Bank und ggf. die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Kosten sind abhängig von der Bank und der Höhe des Darlehens, liegen aber häufig bei rund 0,5 % des Darlehensbetrags. Zusätzlich fallen monatliche Bereitstellungszinsen und Tilgungsraten sowie eventuell Gebühren für Sondertilgungen an. Wenn Sie an einer Immobilienfinanzierung interessiert sind, stehen wir Ihnen selbstverständlich gern für eine Beratung zur Seite.
Käufer oder Verkäufer: Wer trägt die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die sogenannten Nebenkosten. Diese beinhalten in der Regel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und möglicherweise Maklerprovisionen. Doch wer übernimmt diese Kosten – Käufer oder Verkäufer?
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland grundsätzlich vom Käufer getragen. Sie variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Käufer sollten diese Steuer bei der Kalkulation des Gesamtkaufpreises unbedingt einplanen.
2. Notarkosten und Grundbuchgebühren
Notarkosten und Grundbuchgebühren, die zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises ausmachen, sind ebenfalls vom Käufer zu zahlen. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel rechtskräftig wird. Die Grundbuchgebühren entstehen durch die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
3. Maklerprovision
Die Verteilung der Maklerprovision hängt von der individuellen Vereinbarung zwischen den Parteien ab. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland bei privaten Immobilienverkäufen das sogenannte Bestellerprinzip: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens 50 % der Provision übernehmen. In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten hälftig.
4. Ausnahme: Individuelle Vereinbarungen
In seltenen Fällen können Käufer und Verkäufer vertraglich abweichende Regelungen treffen. Beispielsweise kann ein Verkäufer bereit sein, bestimmte Nebenkosten zu übernehmen, um den Verkauf attraktiver zu machen. Solche Vereinbarungen sollten jedoch explizit im Kaufvertrag festgehalten werden.
Kann man die Nebenkosten finanzieren?
Ja, die Finanzierung der Nebenkosten ist möglich, aber nicht immer einfach. Banken gewähren in der Regel Darlehen für den Kaufpreis der Immobilie, während die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden sollten. Eine Vollfinanzierung ohne eigenes Kapital wird als 110 %-Finanzierung bezeichnet. Sie erfordert jedoch eine ausgezeichnete Bonität und wird von Banken nur selten genehmigt. Darüber hinaus verlangen Kreditinstitute für diese Art der Finanzierung aufgrund des höheren Risikos meist deutlich höhere Zinssätze, was sie besonders kostenintensiv macht.
Es gibt jedoch Alternativen:
1. Nebenkosten mitfinanzieren
Einige Banken bieten die Möglichkeit, auch die Nebenkosten in die Immobilienfinanzierung einzubeziehen. Dies führt zu einem höheren Darlehen und möglicherweise schlechteren Konditionen, da ein geringerer Eigenkapitalanteil die Kreditwürdigkeit beeinflusst.
2. Konsumentenkredit
Falls die Bank eine Mitfinanzierung der Nebenkosten ablehnt, kann ein zusätzlicher Konsumentenkredit oder Ratenkredit eine Lösung sein. Allerdings sind die Zinssätze hier meist höher als bei einem Hypothekendarlehen.
3. Eigenkapital durch Privatkredite
Eine weitere Möglichkeit ist ein Kredit von Freunden oder Familie, der oft flexibler und zinsgünstiger gestaltet werden kann.
Fazit
In der Regel trägt der Käufer den Großteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf, einschließlich der Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der Verkäufer kommt nur dann für Kosten auf, wenn dies explizit vereinbart wurde, etwa bei der Maklerprovision. Die Finanzierung der Nebenkosten ist grundsätzlich machbar, erfordert jedoch sorgfältige Planung und gute Kreditkonditionen. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Bank über die Optionen zu sprechen und Rücklagen einzuplanen, um die Nebenkosten abzusichern.
Hauskauf: Welche Nebenkosten kommen auf Sie zu?
Beim Kauf eines Hauses fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis Nebenkosten an, die nicht zu unterschätzen sind. Diese Zusatzkosten können je nach Bundesland, Kaufpreis und individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer variieren. In der Regel belaufen sich die Nebenkosten auf 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Doch woraus setzen sich diese Beträge zusammen?
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Posten unter den Nebenkosten. Sie wird von jedem Käufer direkt an das Finanzamt entrichtet und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Haus im Wert von 300.000 Euro kann die Steuer also zwischen 10.500 und 19.500 Euro betragen.
2. Notarkosten
Der Kauf eines Hauses erfordert die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Zudem übernimmt der Notar Aufgaben wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Diese Kosten liegen typischerweise bei etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
3. Grundbuchgebühren
Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen ebenfalls Gebühren an. Sie betragen in der Regel 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises und sind häufig in den Notarkosten enthalten.
4. Maklerprovision
Wenn ein Makler den Hauskauf vermittelt hat, wird eine Maklerprovision fällig. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt und beträgt in der Praxis 3 % bis 7 % des Kaufpreises, oft zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien die Maklergebühren in den meisten Fällen, sodass jeder die Hälfte übernimmt.
So rechnen Sie die Kaufnebenkosten beim Hauskauf aus.
Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 400.000 Euro, 230m² Wohnfläche, in einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer und beauftragen einen Makler, der eine Provision von 3,57 % (inkl. MwSt.) verlangt. Das Haus ist Sanierungsbedürftig. Die Nebenkosten könnten wie folgt aussehen:
Grunderwerbsteuer: 5 % von 400.000 € = 20.000 €
Notarkosten und Grundbuchgebühren: ca. 2 % von 400.000 € = 8.000 €
Maklerprovision: 3,57 % von 400.000 € = 14.280 €
Sanierungskosten: (650 €/m²) = 149.500 €
Gesamte Nebenkosten: 20.000 € + 8.000 € + 14.280 € + 149.500 = 191.780 € . Das entspricht etwas mehr als 10,5 % des Kaufpreises.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf summieren sich schnell und können einen erheblichen Betrag ausmachen. Käufer sollten sie daher bei der Finanzierungsplanung frühzeitig berücksichtigen und idealerweise aus Eigenkapital decken. Ein genauer Blick auf die regionalen Regelungen und individuellen Kostenpunkte hilft, Überraschungen zu vermeiden.
Tipps zur Reduzierung der Nebenkosten beim Hauskauf
Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die schnell 10 % bis 15 % des Kaufpreises erreichen können. Mit den folgenden Tipps können Sie die Nebenkosten besser planen, reduzieren und finanzieren.
1. Grunderwerbsteuer im Blick behalten
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Informieren Sie sich frühzeitig über die Höhe der Steuer in Ihrer Region. Wenn Sie beispielsweise einen Teil der Immobilie separat erwerben (z. B. Möbel), können Sie den steuerpflichtigen Kaufpreis reduzieren und so die Steuerlast senken.
2. Maklerprovision verhandeln
Die Maklerprovision ist oft einer der größten Nebenkostenposten. Prüfen Sie, ob es möglich ist, direkt mit dem Verkäufer zu verhandeln und den Makler zu umgehen. Falls Sie einen Makler beauftragen, achten Sie darauf, dass die Gebühren fair sind und vergleichen Sie Angebote. Die Provision wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
3. Notarkosten und Grundbuchgebühren kalkulieren
Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises an. Diese Kosten sind meist unvermeidbar, aber indem Sie den Prozess gut vorbereiten und alle erforderlichen Unterlagen parat haben, können Sie zusätzliche Gebühren für Nacharbeiten vermeiden.
4. Kosten für den Energieausweis prüfen
Zwar muss der Verkäufer den Energieausweis bereitstellen, doch als Käufer sollten Sie sicherstellen, dass dieser aktuell ist. Falls ein neuer Ausweis erforderlich ist, könnten die Kosten indirekt auf Sie umgelegt werden. Klären Sie dies frühzeitig im Kaufprozess.
5. Renovierungs- und Sanierungskosten einplanen
Oftmals sind nach dem Kauf Arbeiten an der Immobilie nötig, die zusätzliche Kosten verursachen. Lassen Sie die Immobilie vorab von einem Gutachter prüfen, um unvorhergesehene Sanierungskosten zu vermeiden. Planen Sie Rücklagen für kleinere Reparaturen oder Renovierungen ein.
6. Finanzierung der Nebenkosten sicherstellen
Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis der Immobilie und nicht die Nebenkosten. Prüfen Sie, ob Ihre Bank eine 110 %-Finanzierung (inklusive Nebenkosten) anbietet. Alternativ können Sie einen separaten Kredit aufnehmen, um die Nebenkosten zu decken. Vergleichen Sie dabei die Zinssätze und Konditionen.
7. Fördermöglichkeiten nutzen
Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme, wie die KfW-Förderung, die Ihnen bei energetischen Sanierungen oder dem Kauf von Wohneigentum helfen können. Diese Programme können indirekt dazu beitragen, Nebenkosten zu senken.
8. Rücklagen für Umzug und Anschlusskosten einplanen
Neben den direkten Nebenkosten sollten Sie auch die Umzugskosten, die Einrichtung des neuen Zuhauses sowie Gebühren für Strom-, Wasser- und Internetanschlüsse berücksichtigen. Diese Ausgaben können schnell mehrere Tausend Euro betragen.
9. Steuerliche Vorteile prüfen
Unter bestimmten Umständen können Sie einen Teil der Nebenkosten steuerlich absetzen, z. B. wenn Sie eine Immobilie vermieten. Konsultieren Sie einen Steuerberater, um herauszufinden, welche Posten Sie geltend machen können.
10. Beratung in Anspruch nehmen
Ein erfahrener Immobilienberater oder Notar kann Ihnen helfen, versteckte Kosten oder unklare Vertragsklauseln zu vermeiden. Diese Investition zahlt sich aus, da sie Ihnen teure Fehler ersparen kann.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind unvermeidlich, lassen sich jedoch durch sorgfältige Planung und geschickte Verhandlungen teilweise reduzieren. Mit einer umfassenden Vorbereitung, realistischen Kalkulation und Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben vermeiden Sie finanzielle Engpässe und schaffen eine solide Grundlage für Ihren Immobilienkauf.
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